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안녕하세요! 블로그 지기 하이현입니다.^^ 경매(競買)는 ‘경쟁적 매수행위’를 의미합니다. 여러 사람이 입찰가를 써내고, 그중 최고액을 쓴 사람이 낙찰을 받게 됩니다. 경매는 일종의 ‘눈치게임’인 것입니다. 누가 가장 비싸게. 그러나 시세보다 싸게 써내느냐가 핵심입니다.





경매의 장점과 단점


경매는 장점이 많습니다. 국가에서 복잡한 권리관계를 말끔히 해결해주고 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있습니다. 그러나 경쟁적이라는 단점도 있습니다. 시세보다 높은 가격에 살 수도 있는 것입니다. 여기에 국가가 미처 파악하지 못한 권리관계 때문에 손해를 볼 수도 있습니다.



후에 설명하겠지만 낙찰가율을 보면 대략 70% 내외인 것을 볼 수 있는데요, 해석하자면 평균적으로 경매를 통해 시세의 70% 선에서 부동산을 매입했다는 것으로 이해할 수 있습니다. 부동산업자들을 통해 급매매물을 사도 10%~20% 낮은 가격임을 고려할 때 매력적인 부동산 매입방법임에는 틀림없습니다. 경매에 관심이 있다면 다음 3단계를 통해 경매를 정복해보세요.



경매 자세히 알아보기


1단계 경매물건 확인

대법원 경매 정보사이트에 들어가 보면 실시간 업데이트 된 경매 정보가 있습니다. 메뉴까지 알기 쉽게 배치되어 있어 내가 관심 있는 지역 또는 부동산 형태를 클릭하면 일목요연하게 정리된 경매 물건을 확인할 수 있습니다.


2단계 물건의 기본정보 확인




다양한 물건들의 리스트 중 맨 위에 있는 아파트를 눌러보면 더 자세한 내용이 나옵니다. 해당 경매 물건에 대한 기본정보는 물론이고 인근 매각 물건 사례, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서도 확인할 수 있습니다.



용어정리


감정평가액 : 법원의 의뢰를 받은 감정평가사가 정하는 해당 부동산의 최저 매각 가격

최저매각가격 : 경매에 참여할 때 적어야 하는 최저금액

낙찰 : 경매를 통해 적정한 매수자가 선정됨(가장 높은 가격을 써낸 사람)

낙찰률 : 경매가 진행된 물건중 실제로 낙찰된 물건의 비율

낙찰가율 : 감정평가금액대비 낙찰가격 비율

유찰 : 경매를 통해 적정한 매수자가 나타나지 않음

         (한번 유찰될때마다 20%씩 할인하여 경매개시함)

현황조사서 : 해당 부동산의 권리관계를 개략적으로 정리해 놓은 문서

감정평가서 : 해당 부동산에 대한 분석을 통해 가격이 산정된 내역을 감정평가사가 정리한 문서


3단계 법원경매 입찰

1단계, 2단계를 거쳐 내가 원하고 적정한 금액이라 생각되는 물건을 찾는다면 그 다음은 실전입니다. 경매장으로 직접 가는 것입니다. 그리고 다음과 같이 하면 됩니다.



한번 유찰되면 20%씩 할인되니 3번만 유찰되면 거의 반값에 부동산을 살 수 있다는 계산이 나옵니다. 하지만, 몇 가지 주의사항을 미리 염두에 두어야 합니다.



경매 입찰 시 주의할 사항


주의사항1 시가와 부동산 현황을 파악한다

내가 보기에 좋은 부동산이면 당연히 남이 보기에도 좋습니다. 관심있는 부동산에 입찰하려 하는데 사람이 많이 모여 있다면 나도 모르게 원래 결심했던 금액보다 높은 금액을 쓰게 됩니다. 그런 경우 내가 낙찰을 받는다 해도 생각보다 높은 금액을 지불해야 하기에 그만큼 손해를 본 셈입니다. 따라서 물건의 시가와 부동산 현황을 파악해 이를 기준으로 판단할 수 있어야 합니다.


주의사항2 유찰3번은 없다

이론적으로 유찰이 3번 되면 감정평가액의 64%에서 입찰을 시작할 수 있습니다. 거의 반값입니다. 대부분의 경우 마음에 드는 부동산이 3번까지 유찰되기를 기다립니다. 나뿐만 아니라 남들도 그렇습니다. 2번 유찰되었던 부동산의 경매에는 사람들이 많이 몰리게 되는데 이때 나도 모르게 상처뿐인 영광을 얻을 수도 있습니다. 마음에 드는 부동산이라면 한 번 유찰되고 다음번에 입찰하는 것이 현명할 수도 있는 것입니다.


오늘은 부동산 경매에 대해 알아보았습니다. 오늘 알려드린 팁도 잘 읽어보시고 꼼꼼한 준비를 통해 모두 부동산 경매에서 좋은 결과를 얻으실 수 있기를 바라겠습니다.


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